プロビンスタウン・インの可能性を解析する

Mar 16, 2024

ポール・ベンソン 2023年8月30日

プロヴィンスタウン — 1 コマーシャル ストリートにある 6 エーカーの敷地には、102 室のプロビンスタウン インと 125 台の駐車スペース、6 つの会議室、ピルグリム ハットのような形をしたプールが含まれており、確かにユニークです。 デビッド・W・ダンラップの『プロヴィンスタウンの建築』によれば、この場所に最初のホテルは 1925 年に建てられ、1957 年にオーナーのチェスター・ペック・ジュニアは干潟に巨大な花崗岩のブロックを使って 4 エーカーの半島を建設し、ウォーターフロントの敷地の広さを 3 倍に拡大しました。 。

その物件は現在売りに出されており、物件仲介業者のジョン・シルッツィ氏は「比類のない物件」と評した。

「これは、伝統的なウォーターフロントの資産を継続するか、開発で何か新しいことの始まりとなるまたとない機会です」とCiluzzi氏は語った。 「このサイトへの投資に興味がある人には、さまざまな選択肢がたくさんあります。」

シルッツィ氏によると、カンファレンス事業の拡大、住宅プロジェクト、さらには従業員向け住宅の可能性もあり、すでに地元、地域、全国の投資家から問い合わせを受けているという。

シルッツィ氏は、敷地内に何戸の住宅が許可されるかを見積もることを拒否した。

「このサイトで何ができるか、何ができないかを決めるのは買い手だ」と同氏は語った。 「私たちの仕事は市場に機会を提示することです。」

「あまりにも多くの要因があるので、仮説は立てないようにしています」と再開発の可能性について都市計画担当者のタデウス・スーレ氏は語った。 「十分な時間、お金、そして弁護士があれば、ほぼ何でも可能です。」

スーレ氏は、この場所の最大の制限要因は環境であると述べた。この場所は連邦の干潟に埋め立てられ、FEMAの氾濫原に位置している。

敷地のほぼ全体が歴史的平均最高水準点を下回っており、これは州がマサチューセッツ州公共ウォーターフロント法（第91章としても知られる）に基づいて土地に対する権利を有していることを意味する。

スール氏によると、州環境保護局は第91章に基づくライセンスを発行しているという。 新しい構造物、あるいは既存の構造物の使用変更であっても、州からの第 91 章の認可が必要となります。

プロヴィンスタウン インは、FEMA AE-9 洪水ゾーン内にも位置しており、基本洪水標高は海抜 9 フィートです。 ホテルの西端は VE-14「ベロシティ」ゾーンに位置しており、強力な波エネルギーの可能性があることからその名が付けられ、基礎洪水高度は海抜 14 フィートです。

プロビンスタウンの潮汐は 10 フィートで、通常の満潮線は海抜約 5 フィートです。 AE-9 ゾーンでは、再建された建物の床レベルは海抜 9 フィートでなければなりません。これは、この地域の通常の最高潮汐よりわずか 4 フィート高いだけです。

しかし、VE-14 ゾーンでは状況が異なります。 このゾーンの再建された建物の最も低い構造要素は、波のエネルギーを考慮して海抜 16 フィートでなければなりません。これは通常の満潮線より 11 フィート上です。

「建物の一部が V ゾーンにある場合、V ゾーンは建物全体に適用されます」とスーレ氏は言います。

その結果、建物が既存の敷地面積に基づいて実質的に再建される場合、つまりプロジェクト費用が建物の現在の評価額の 50 パーセントを超える場合、州建築基準のこれらの規定が発動され、杭の上に上げる必要があることになります。

1 コマーシャル ストリートの不動産全体の評価額は現在 1,390 万ドルで、このうち建物が 670 万ドルを占めています。 つまり、買い手は建物の増築を行わずに、改修に 300 万ドル以上を費やす可能性があるということです。

開発者は、完全に AE-9 ゾーン内にあり、速度ゾーンに触れない新しいプロジェクトを提案することもできますが、その場合は AE ルールのみが適用されるとスール氏は述べています。

住宅プロジェクトに関しては、既存のホテルの部屋を住宅ユニットと同等に扱うための明確な公式は存在しない、とスール氏は語った。

同氏は、敷地サイズと住宅ユニットを関連付ける密度スケジュールがあるが、それはガイドラインであり権利ではなく、他の制限要因の影響を受けると説明しました。 密度スケジュールによると、64,000 平方フィートの敷地には 26 ユニットを収容できます。 それを超えると、4,500 平方フィートの増床ごとに、さらに 1 ユニットずつ空きができます。